Prawne aspekty sprzedaży domu

By | 5 października 2016

Chęć sprzedaży nieruchomości, czy to domu czy mieszkania, nikogo nie powinna dziwić. Uzasadniają ją współczesne czasy, w których wiele osób przeprowadza się po kilka, a nawet kilkanaście razy w ciągu w swojego życia. Duża mobilność, potrzeba zmian i niechęć do zakładania rodziny przyczynia się do tego, że dom często staje się bardziej przeszkodą, niż marzeniem. Co jeśli dostaliśmy go w spadku lub kupiliśmy na kredyt i chcemy się jego pozbyć? Co musimy wiedzieć, aby skutecznie sprzedać taką nieruchomość?

Jak zawrzeć umowę sprzedaży domu?

W sytuacji kiedy chcemy sprzedać dom, musimy zmierzyć się z przepisami prawnymi, które stawiają takiej czynności wiele wymagań. Mogą one być trudne do zrozumienia dla osób niezaznajomionych z zawiłą prawną tematyką. O czym koniecznie trzeba wiedzieć, aby zawrzeć umowę sprzedaży domu?

  1. Umowę zawiera się przed notariuszem

Umowę sprzedaży nieruchomości można zawrzeć tylko w obecności notariusza. Sporządza on projekt aktu notarialnego i przekazuje go do wglądu stronom, czyli sprzedającemu i kupującemu. Strony podpisują akt po odczytaniu go przez notariusza, parafując każdą stronę z osobna.

  1. Notariusza wybieramy dowolnie

Co ważne, notariusza możemy wybrać dowolnie. Wybór ten nie jest zależny ani od naszego miejsca zamieszkania, ani od lokalizacji sprzedawanej nieruchomości. Możemy skorzystać z usług poleconego prawnika lub wybrać takiego, który ma akurat wolne terminy.

  1. Gromadzimy dokumenty potrzebne do sprzedaży domu

Aby podpisać prawnie wiążącą umowę przenoszącą własność domu, musimy dysponować określonymi dokumentami. Wśród nich znajdziemy między innymi:

  • akt notarialny umowy kupna bądź darowizny lub poświadczenie dziedziczenia,
  • odpis z księgi wieczystej,
  • dokumentację techniczną budynku,
  • zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców,
  • pozwolenie na użytkowanie budynku.

O tym jakie dokumenty są niezbędne, aby sprzedać dom w aktualnym stanie prawnym, na pewno poinformuje nas notariusz.

Najczęstsze problemy prawne przy sprzedaży domu

Problemem przy sprzedaży domu jest nie tylko to, czy uda nam się znaleźć chętnego, który kupi naszą nieruchomość. Często, kiedy już mamy kupca, na jaw wychodzą kwestie natury prawnej, z którymi należy się zmierzyć. Z jakimi zatem zapytaniami prawnicy spotykają się najczęściej?

Jednym z najczęściej spotykanych problemów jest chęć odsprzedaży domu, który obciążony jest hipoteką. Dłużnik chce go sprzedać chociażby po to, aby mieć z czego spłacić dług. Czy jest to możliwe? Jak najbardziej. Trzeba jednak pamiętać o tym, że kupujący dom w takim stanie prawnym staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym i ktoś może się domagać spłaty zobowiązania od niego. Chcąc uniknąć takiej sytuacji, będzie się on naciskał, aby dług został spłacony przed zawarciem umowy sprzedaży.

Przykładem sytuacji, w której mamy do czynienia z hipoteką jest chęć sprzedaży domu zakupionego na kredyt, który jeszcze nie został spłacony. W takim przypadku należy między innymi udać się do banku, który wyda nam promesę, iż w momencie wpłaty określonej kwoty, zgodzi się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

W związku z zawiłością problemów prawnych, które dotyczą zbywania domu, warto jest w ramach przygotowań skontaktować się z prawnikiem, który zadba o to, abyśmy nie zrobili nic, co mogłoby działać na naszą niekorzyść i utrudnić proces sprzedaży domu.

 

Jak szybko sprzedać dom?

Aby przyspieszyć sprzedaż, warto jest pamiętać o kilku zasadach, które doradzają eksperci. Jakie to zasady?

  1.  Zadbaj o estetykę ogłoszeń o sprzedaży, a szczególnie o dobrą jakość zdjęć w ofertach deweloperskich.
  2. Próbuj sprzedać dom między marcem a październikiem – w tym czasie na rynku panuje największy ruch.
  3. Wybierz jedną, ale za to sprawdzoną agencję nieruchomości, która zaangażuje się w sprzedaż.
  4. Nie wystawiaj domu na “próbę sprzedaży” – może ona negatywnie wpłynąć na wizerunek nieruchomości w późniejszym czasie.

 

Aleksandra Gontarz